睿见丨三年规模翻番！深国际的“物流王国”要怎么造？

近期深国际物流业务的表现十分抢眼。

在发改委最新发布的2023年国家物流枢纽建设名单上，深国际与京东、跨越等物流龙头企业共同运营的宝安西部公路物流枢纽（松岗潭头物流片区），赫然在列。

资料显示，宝安西部公路物流枢纽（松岗潭头物流片区）位于宝安松岗东南部，外环高速与广深高速交汇处，覆盖范围1.64平方公里。

(资料图片仅供参考)

该物流枢纽由冷链物流区、供应链中心、干线转运区、大数据中心、分拨配送加工区、集成物流区及国际物流区组成，具有公共仓储设施、转运、分拨等功能。项目计划总投资达75亿元，预计总产出可达300亿元。

对深国际而言，该物流枢纽未来将成为其业绩贡献主力。

据睿思网了解，项目建成达产后预计可为深国际新增贡献年营收70.52亿元。据深国际2022年报所示，其当年年营收为155亿元。换言之，仅宝安西部公路物流枢纽，未来就可为深国际增加1/3的业绩。

物流版图持续扩张

今年以来，深国际在物流板块业务的发展明显加快。

按照深国际规划，今年内，将新增50余万平方米高标仓入市，含1.5万平方米的智慧仓及6.3万平方米的冷库投入运营，且投营面积每年增逾10%的成长速度将贯穿整个“十四五”战略规划期。

多个物流项目正在加快建设中，深国际佛山顺德智慧物流产业园就是其中之一。

据悉，该项目是深国际物流迄今为止建造体量最大的物流产业园区项目，同时也是佛山市单体体量最大的物流园项目。

资料显示，该项目占地面积300亩，建筑面积约33.66万平方米，总投资约30亿元，于今年2月开工，计划年内封顶，预计2025年3月竣工并投入使用。

与此同时，深国际今年也加强了大湾区的优质资源获取力度，围绕“水陆空铁+智冷”全景物流生态延伸布局，为未来多式联运业务布局铺路。

今年6月下旬，深国际就以11.87亿元竞得深圳龙岗平湖南地块。这是全国首宗铁路货场上盖产业空间用地，占地约33.36公顷，用于打造建筑面积达85万平方米的铁路枢纽物流港项目。

据悉，这是近五年来大湾区难得的可大规模开发物流设施的土地资源项目，同样也是深圳首例11米层高物流建筑单倍计容的项目。深国际也由此正式介入铁路枢纽物流港开发。

按照规划，该项目将打造成全亚洲规模最大、业态综合、智能化水平高、具有标杆示范作用的“公、铁、海”多式联运中心和国家级综合物流枢纽。

以上项目如全部投入运营，相信将为深国际的规模业绩增色不少。

据透露，年内深国际旗下物流项目将迎来竣工交付高峰期，包括龙华数字物流港项目在内的项目将陆续投产入运营。

按照深国际的计划，到2025年，物流园区运营规模将达到700-800万平方米，不仅要保持深圳第一，还进入湾区前三、全国前五。

数据显示，截至2022年末，深国际在全国近40个物流城市布局了34个物流项目，土地面积约1046万平方米，当中已获取经营权的土地面积约815万平方米，运营面积约431万平方米，综合出租率约86%。

三年内要把规模翻一番，这确实不是个小目标，看起来，深国际接下来在物流产业方面，陆续还有更多大动作。

打通公募REITs融资通道

快速发展的背后，必然需要足够的资金，尤其投资大、回报周期长的物流基础设施。

近年来，为了实现快速增长，深国际在其物流港资产ABS路径中实施“投建融管”闭环发展商业模式。

其特点是在项目运营期间，通过资产证券化等方式，将项目权益置入相应基金实现资金回笼以及项目价值增值。同时，公司仍为该项目提供后续的运营管理服务并获取相应收益。

据了解，2022年，深国际就将合肥及杭州的两个物流园项目置入私募股权基金，录得税后收益6.57亿港元。

不过，私募基金规模始终有限，同时对项目回报率以及募资规模等的要求都比较高，深国际开始把目光投向公募REITs产品。

今年以来，中国监管部门多次提出要深入推进公募REITs试点，深国际亦加速对接地方政府沟通REITs发行事宜，以此进一步拓宽融资渠道。

7月13日，深国际公告宣布，公司拟透过公开募集基础设施证券投资基金，将位于浙江省杭州市及贵州省龙里县的二个物流港项目分拆上市。

据睿思网查阅，该两个物流港项目分别为杭州深国际综合物流港及贵州龙里深国际综合物流港。

其中，杭州深国际综合物流港位于浙江省杭州市杭州大江东产业集聚区内，项目占地面积约40万平方米，于2017年11正式运营。贵州龙里深国际综合物流港位于贵州双龙现代服务业集聚区，项目占地面积约34.8万平方米，于2018年5月正式运营。

事实上，自2021年起，深圳国际就开始对接公募REITs产品，希望通过REITs可以实现项目建成后快速退出，实现加快资产周转，迅速扩大规模、市场占有率。

2021年，深圳国际的南昌综合物流港成功实施资产证券化，为公司贡献股东应占盈利约1.75亿港元、项目资产增值率为64%。

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