在大兴买房，要避免旧宫惨剧的重演

央企搬迁雄安正在加速，这将成为北京楼市的重要变量，南城，尤其是大兴区，突然被推上风口。

详见

(相关资料图)

这又让表姐回忆起了，早在7年前，大兴就有项目一套新房卖出了单价9万的价格。

那个项目就是旧宫4环外的中冶德贤公馆。

那一年，大兴区房价被哄抢到了6.2万/平。

而当时北京新房的整体均价也不过5.8万/平，海淀和朝阳的新房均价，也才刚踏入8万+。

一个近郊区，愣是卖到了朝海强区的价格，谁看到不得说一声：

绝，真绝。

那时候，估计谁也不会想到，7年之后，德贤公馆的二手房价最高也不过7万左右。

高点买入的业主，净亏240万。

不过，现在的旧宫已不是当年的旧宫，抱上亦庄大腿之后，命运的齿轮已悄然转动。

曾经发生的真实案例，却给我们留下了深刻的命题：

如何才能避免踏错血亏的惨剧再次发生？

复盘旧宫当年的疯狂，无非三点原因：

1、赶上2016年癫狂楼市；2、上游朝阳断供；3、四环边的位置优势。

但我们站在当下的节点看，就会发现：

前两点热销原因根本立不住脚，它甚至混淆了板块的真实价值。

就拿上游断供来说，其实不止是旧宫，还有门头沟，因为石景山断供，造成内城改善外溢，结果热潮过后，房价也是跌了1万多。

对于买房人来说，如果你是改善外溢买家，买入价格很高，就要谨慎了，否则真的会很惨。

只有第三点原因，经受住了时间的考验，让旧宫在回归正常后，仍旧能成为南城头部板块之一。

旧宫板块具有真实的价值，但买房人在出手之前，应该剥离造成板块急剧升值的短期因素，寻找到板块能穿越时间周期的真正优势，从而洞察板块的真实价值和天花板。

带着这样的目的，表姐把大兴的板块能量级由高到低，划分成了5个梯队，供大家参考：

划分依据，脱胎于大兴区的两个发展逻辑：

1、大兴是城区的“外溢理想城”。

大兴离城区有多近？如果你从旧宫4环外驾车到国贸，行车距离甚至不到14公里，能优雅的起床，再慢条斯理的吃个早饭去上班，非常适合做城区的睡城。

地理优势具备了，教育、交通、商业等配套自然也要跟上，才能称为理想城。

2、打铁还需自身硬，产业一定靠自己。

大兴区早就做好了跟经开分家的准备，所以很努力在规划自己的产业。

具体来说，就是要在十四五规划中打造4大产业：临空经济区、生物医药基地、中日示范区、新媒体产业基地。

产业量级排序就是上述书写顺序。

具体如何，我们先不展开，后边讲到板块的时候，再给大家细说。

一梯队

01：西红门-高米店

我叫他们大兴区的最强王者。

西红门西部+高米店，都在4号线沿线，西红门站，是目前离城区最近的一站，拥有不可替代的位置优势。

周边配套非常完善，荟聚、宜家为核心的大型商圈都在这边，可以说，除了工作不能满足，其它应有尽有，是个合格睡城。

代表项目鸿坤理想城，二手房最贵的能卖到6万+，新房无在售。

最值得关注的还是-西红门东部。

虽然出道晚，但想象空间很大。

目前板块内有西红门橡树湾一期、二期，御璟星城，前几天华润+中铁又以37亿的总价，4万+的楼面价拿下了“橡树湾三期”。

这几个地块的开发史，就是西红门东的蜕变史。

最初西红门东啥没有，橡树湾一期最便宜的时候均价只有6.1万左右，比指导价便宜了5000块钱。

那之后能联通海淀的19号线西红门东站确定，西红门东直接跃升为大兴进城最快的一个点。

你住在这，未来45min能到清河，1h之内能到望京，各区直接平趟了。

又趁热打铁，引了北京四中、皇城根小学两所高质量学校进场。

一个新支点，就可以重塑板块价值，更何况西红门东直接来了交通+教育两个支点。

所以新房越卖越贵。

御璟星城卖6.3万，橡树湾二期卖到了6.4万，等橡树湾三期入市时，或许就要顶着限价卖了。

而且，也确实有涨价动力，毕竟往里两站的新宫已经卖到8万+了。

西红门东也并非没有劣势，考虑商业平衡，西红门东只有一个小地块有商业，逛大超市就得去荟聚一带；而且板块刚进入成长期，完善需要5年左右。

但瑕不掩瑜，表姐依旧看好西红门东，因为它是大兴区的未来。

02亦庄核心区

规划原属大兴，现在独立了，我们简单说几句。

这个片区算是大兴过去的灯塔板块，几乎是没有短板。

居住感受很像郊区，低密又舒适；轨道交通便捷，未来亦庄线与5号线10号线跨线运营后，通达性还能再上个台阶。

最关键的是，它是产业高地，亦庄核心产业都在这里。

典型的自己赚钱自己花，还底蕴扎实的成熟板块了。

二梯队

01黄村-团河

黄村现状更好，配套齐全，是各个区域新城里，老城区发展最好的那个。

在售的大兴·星光城、未来云城，均价都在5万上下，比一梯队的西红门便宜1万多块钱。

如果确实买不上一梯队的明星项目，那看看二梯队的小网红也不错。

团河看未来，是大兴会重点打造的板块。

交通上，机场线+19号线+新城联络线都过这个板块。

机场线北延之后，到丽泽只需要10几分钟，比从家门口走到地铁站的时间都短。

三条轨道，直接推平了团河与各区的距离。

新房中铁兴创逸境的价格也是5万+，有点儿西红门平替的意思。

产业上，在大兴新城站周边有一个综合产业规划，但整体不大，因为再往西就受安置房的限制了。

整体看团河下限很高，但上限受限，买入安全性没问题。

02瀛海-亦庄河西区（亦庄）

瀛海是种子选手。目前就有地铁8号线，有商业寰宇坊，随着新项目入驻，周边配套也渐趋成熟。

但仍有两大优势未发挥作用：

1、瀛海划归亦庄后，利好还没兑现，等亦庄核心板块渐趋完善后，瀛海就能被大佬带着飞了，比如大的商业街区。

2、瀛海附近的中日创新合作示范区，是大兴要重点发展的产业。大兴为此预留了8号线南延和S6两条轨道线路。

只不过钱有数，发展有先后。

中日示范区想支棱起来，还要再等一等。

亦庄河西也独立了，我们这里先简单说，后期会单独讲亦庄。

弱区是手指理论，拼命强调自己强项就行；

强区则是木桶理论，得看短板能不能接受。

所以亦庄河西被放在第二梯队，就是因为它的短板实在太短了。

真的没有交通。

唯一的T1有轨电车，通不到家门口，还就35迈的速度，急都急死了；未来的S6线，也是看的见，吃不着。

所以，亦庄河西挑买家，最适合在亦庄上班的小伙伴买入。

尽管褒贬不一，也经历过没人要的至暗时刻，河西依旧迎来了收官阶段。

为数不多的宅地X47，已经被抬上了桌，爆款预定，买入全靠手速。

03旧宫（亦庄）

主打靠近城区的概念，但整体产业不如亦庄核心区，而且分化比较严重。

旧宫北，就是德贤公馆的位置，优势是离城区够近，劣势轨道交通几乎没有什么机会了，适合有车一族。

旧宫东，占据了旧宫唯一的地铁站，而且是拆完重建的，所以环境、商业都不错，是旧宫板块最好的地方。

空地还很多，不过目前没有上新。

旧宫西，一直到德茂的和锦诚园、熙悦雲上一带，新房均价在6万+，它的城市界面比较破旧，受绿隔范围的影响，各种设施、交通等都不是很方便。

远期据说会有个31号线在此设站，不过表姐认为地铁只看5年内能落地的规划，太远期的地铁规划听听就好，否则苦的只能是自己。

三梯队

第三梯队是大兴西片区、天宫院、海子角。

这个梯队，基本都是大兴新城的周边板块了。

重点是天宫院，发展比较成熟，城市界面还很新，有地铁4号线天宫院站，还有生物医药基地这个产业园。

没错，就是那个在2021年，让大兴区的GDP疯涨的产业园。

因为疫苗原因，生物医药基地直接让大兴GDP从932.8亿，涨到了1461.8亿，增速达到了惊人的56.7%，这个增速，几乎是房山区GDP过去9年增速的叠加。

2022年，在疫苗潮过去之后，大兴也确实掉了不少疫苗GDP，导致GDP增速下降了30%。

但不可否认的是，生物医药基地为大兴GDP增长立下过汗马功劳。

不过，即使有产业，住在天宫院的买家，绝大多数仍需要进城或者去到海淀区上班。

当年不少买家看中了4号线进城不用换乘，结果一不小心就做了个10环青年，通勤幸福指数极低。

当下对德贤华府感兴趣的小伙伴，千万注意自己的通勤距离：

30公里真的是极限。

大兴西片区和海子角比较像。

都还处在板块拓荒期，可开发的地方还很多。

海子角占据了19号线终点站，西片区抱着19号线支线发展，不过西片区受铁路区隔，发展会有一定的限制。

而且至少也要等团河先发展起来，才能轮到它。

四梯队

接下来的四梯队，就属于四个倔强青铜。

分别是庞各庄、孙村、魏善庄、采育、临空经济区

临空经济区的产业定位很高，甚至比生物医药基地还好，但它实在是太太太远了，靠近城区的人基本用不上，所以梯队比较靠后。

不过，等它发展起来，居住氛围可以稍微碰瓷下顺义的后沙峪板块。

在售项目和悦璞云，成交均价2.92万/平，表姐认为真实价值还能再低点，毕竟现在买入，等到板块成熟，周期会真的很长。

庞各庄、孙村、魏善庄都算是临空经济区的配套区。

孙村和魏善庄，都在南中轴沿线。

孙村组团是大兴新城的三组团之一，跟西红门和狼垡不同，已经远在6环外了，发展更滞后一些。

不少买了孙村的购房者去领导留言板留言，反应孙村的商业、交通等问题，生活极度不方便，所以对于这个板块，请大家慎入。

魏善庄和采育，是大兴的两个新市镇，顺便说一句，全北京唯一有两个新市镇的区就是大兴区。

但魏善庄和孙村一样，都有点前不着村后不着店。

再加上南中轴并未贯通，到天安门即使直线只有20多公里，但也是望山跑死马了。

而且南中轴其实更像是一条“虚轴”，开通之后，也很难充分利用，毕竟一个个红绿灯不是闹着玩的。

采育算亦庄的飞地，但到底还是受亦庄辐射，挤进了4梯队。

这几个板块，除了临空经济区，都是有点噱头，但不多。

只适合家里南北两头上班，又囊中羞涩的买家。

五梯队

包括青云店、安定、长子营。

这个梯队真的就小透明。

别看比临空经济区离城区近，但是基本什么都没开发。

连拓荒都还没有拓到的区域，不必凑热闹。

总的来说，大兴区如此多的板块，呈现了两端强，中间弱的趋势。

板块所处的生命周期也各不相同，有的板块刚迎来新生，有的正值壮年，有的却已接近暮年。

买房人能在种种干扰下挑对板块，只能算踏对了第一步。

因为选对的同时，兜里并不一定都装着“买得起”。

所以，更多的买家只能是在“够得着”板块里，选一个最优解。

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